TƯ VẤN ĐẶT CỌC

   1. Đặt cọc là gì?

Đặt cọc là một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ theo quy định tại Khoản 1 Điều 328 Bộ Luật Dân sự 2015 quy định:

“1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.”

Đặt cọc có thể bằng tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc tài sản có giá trị khác, thông thường đặt cọc được sử dụng trong nhiều lĩnh vực, phổ biến nhất là liên quan đến mua, bán nhà đất, cho thuê nhà, …

   2. Có bắt buộc phải đặt cọc khi mua nhà, đất không?

Bộ luật Dân sự 2015, Luật Đất đai 2013 và Luật nhà ở 2014 và các văn bản hướng dẫn thi hành thì không yêu cầu bắt buộc các bên phải đặt cọc để mua nhà đất, tuy nhiên trên thực tế để đảm bảo một bên thực hiện nghĩa vụ là mua hoặc bán nhà đất các bên lựa chọn việc đặt cọc để đảm bảo việc mua bán được diễn ra.

   3. Hợp đồng đặt cọc bắt buộc phải công chứng/chứng thực?

Bộ luật Dân sự năm 2015, Luật Đất đai năm 2013, Luật Nhà ở năm 2014, Luật Công chứng 2014 và văn bản hướng dẫn thi hành không có điều khoản nào quy định hợp đồng đặt cọc bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực mà chỉ quy định công chứng hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.

Tuy nhiên, để tránh tranh chấp hoặc các rủi ro khác thì các bên nên công chứng hoặc chứng thực. Trên thực tế nhiều trường hợp vì tin tưởng nên chỉ đưa tiền đặt cọc mà không có giấy tờ ghi nhận về việc giao nhận tiền đặt cọc dẫn tới tranh chấp.

   4. Mức phạt cọc nếu không mua/không bán nhà đất

Khi bên nhận đặt cọc hoặc bên đặt cọc không giao kết hoặc thực hiện hợp đồng theo thỏa thuận thì sẽ bị phạt cọc; mức phạt cọc được quy định rõ tại khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015 như sau:

“Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác”.

Theo đó, mức phạt cọc được quy định như sau:

- Nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc (mất số tiền đặt cọc).

- Nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc (trả lại tiền đặt cọc và bị phạt cọc một khoản tiền tương đương với số tiền đặt cọc).

   5. Nên đặt cọc bao nhiêu?

Bộ luật Dân sự năm 2015 không quy định về mức tiền đặt cọc. Do vậy, các bên được quyền thỏa thuận về mức đặt cọc. Tuy nhiên, dù pháp luật không quy định nhưng để hạn chế rủi ro thì các bên có thể thỏa thuận ở mức dưới 30% giá trị của hợp đồng chuyển nhượng đối với nhà đất hoặc hợp đồng mua bán đối với nhà.

Để đánh giá rủi ro hoặc nghĩa vụ của các bên nếu hợp đồng chuyển nhượng, mua bán không được giao kết, thực hiện thì tùy thuộc vào vị trí của từng bên; vì nếu bên nhận đặt cọc vi phạm thì bên đặt cọc sẽ hưởng lợi, nếu bên đặt cọc vi phạm thì bên nhận đặt cọc sẽ hưởng lợi.

Trên đây là nội dung tư vấn đặt cọc khi mua nhà đất, Quý vị có thể tham khảo hoặc có thể liên hệ với Hưng Luật để được tư vấn và sử dụng dịch vụ tốt nhất.

Trân trọng./.

Hãy gọi cho chúng tôi

để được tư vấn đặt cọc mua bán chuyển nhượng phù hợp quy định pháp luật:

CÔNG TY LUẬT TNHH HƯNG LUẬT - VPGD

Điện thoại: 0379.764.466 - zalo